Le coût réel de l’immobilier de bureau à New York

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À chaque fois Lorsque le marché immobilier s’effondre, les gens disent : « Cette fois, c’est différent ». Lorsqu’il y a de la détresse partout, il est difficile de comprendre comment il pourrait y avoir un potentiel positif. Mais avec le recul, vous pouvez voir que si vous aviez eu suffisamment d’argent lorsque les choses ont mal tourné, vous auriez pu gagner une mise en prenant l’autre côté du pari. Revenons à 2009. Il y a eu des calamités à perte de vue : le sauvetage des banques, la paralysie des marchés du crédit, un amas toxique de dettes hypothécaires écrasant l'économie mondiale. Scott Rechler, après avoir vendu par hasard la société immobilière familiale au sommet du marché à un concurrent pour 6 milliards de dollars, a décidé que c'était le bon moment pour acheter des immeubles de bureaux. Après avoir levé davantage d’argent auprès de fonds souverains, d’autres investisseurs institutionnels et de riches particuliers à l’étranger, il s’est lancé dans une frénésie d’achats opportunistes. En trois ans, il a dépensé 4,5 milliards de dollars en acquisitions de bureaux à Manhattan. En 2020, son entreprise, RXR, était un important propriétaire de bureaux avec plus de 22 millions de pieds carrés d'espace dans la ville.

Aujourd’hui, trois ans après que la pandémie a vidé les immeubles de bureaux dans tout le pays, Rechler doit envisager la possibilité que des bâtiments qui valaient tant d’argent il n’y a pas si longtemps ne valent même plus la peine d’être conservés. Les entreprises locataires sont généralement liées par des baux pluriannuels, qui garantissent la stabilité du marché de l'immobilier commercial pendant un certain temps. Mais chaque mois, de nouveaux baux expirent, donnant aux locataires la possibilité de repenser leur espace, et chaque jour, les employeurs voient des bureaux vides. De nombreuses entreprises, qui essayaient depuis des années de regrouper davantage de travailleurs dans moins d’espace, ne renouvellent pas leur contrat. Cela laisse le propriétaire de bureaux confronté à des choix difficiles. Que devrait faire Rechler, par exemple, avec le 5 Times Square, un bâtiment d'un million de pieds carrés qui, il y a 20 ans, était une pièce maîtresse du renouveau de la 42e rue ? Après le départ de son locataire principal de longue date et des rénovations majeures, il est actuellement presque vide.

Il n'y a pas si longtemps, les leaders du secteur immobilier exhortaient les travailleurs de la ville à retourner dans leurs immeubles de bureaux. Rechler m’a dit en 2020 qu’il s’agissait d’une « responsabilité civique ». Depuis, ils se sont rendus à la nouvelle réalité. Parfois, les locataires réduisent leurs effectifs et s'installent dans des locaux plus chers ; parfois, ils économisent sous couvert d’offrir de la flexibilité. Du point de vue du propriétaire, le motif n'a guère d'importance : l'espace est l'espace et il doit être loué. Ajoutez à cela de fortes hausses des taux d'intérêt, qui font du refinancement d'une énorme hypothèque commerciale une proposition potentiellement ruineuse, et vous obtenez une crise qui menace non seulement la solvabilité des immeubles de bureaux mais aussi les prêts qui y sont attachés et les banques qui les détiennent et, par extension, l’ensemble de l’économie.

« Nous traversons un gouffre », m'a dit Rechler lorsque je lui ai rendu visite à son bureau du 75 Rockefeller Plaza début juin. Plus que n’importe quel autre grand propriétaire de la ville, il met en garde contre ce qu’il appelle un « accident de train lent ». Qu’on le veuille ou non, tout le monde souffre si les banques s’effondrent. Et si vous êtes New-Yorkais, vous avez de gros enjeux sur le marché en raison des énormes bureaux des recettes publiques qui génèrent – ​​21 % de l'impôt foncier de la ville – de l'argent qui sert à payer les écoles, les logements sociaux et les camions de pompiers. , les retraites, les parcs et bien d'autres choses qui rendent la vie à New York tolérable.

Selon Cushman & Wakefield, le taux d'inoccupation des bureaux à Manhattan est d'environ 22 pour cent, le plus élevé enregistré depuis le début du suivi du marché en 1984. Si l'on inclut les espaces sous-loués, plus de 128 immeubles à Manhattan répertorient actuellement plus de 200 000 pieds carrés d'espace disponible pour la location. bail, selon les données du cabinet CoStar. L'espace disponible dans ces bâtiments à eux seuls s'élève à plus de 52 millions de pieds carrés : l'équivalent de plus de 40 gratte-ciel de la taille du Chrysler Building. Certaines zones et certains types de bâtiments sont particulièrement menacés – les lofts du Garment District autrefois privilégiés par les start-ups technologiques, le ravin de verre générique de la Troisième Avenue dans les années 40 et 50 – mais la douleur est largement répartie. De nombreux grands propriétaires immobiliers effectuent désormais un tri, essayant de déterminer quels bâtiments valent encore quelque chose comme ce qu’ils ont payé. Dans le cas de Rechler, cette réévaluation a pris la forme d'un processus qu'il appelle « Projet Kodak », du nom de l'entreprise autrefois puissante de films et d'appareils photo. Il classe les bâtiments qui méritent d’être sauvés comme étant « numériques ». Les ratés qu’il considère comme du « cinéma ».